Как управляющая организация отчитывается перед собственниками

Управление домом обеспечивается предоставлением собственникам отчётов об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления (подп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению домами № 416).

Таким образом, как управляющая организация должна отчитываться по конкретному дому, надо смотреть в договоре управления с собственниками этого дома.

Часто собственники никак не пытаются влиять на условия договора управления перед тем, как утвердить его на собрании. Это приводит к тому, что условие об отчётности прописано так, как удобно самой УО.

Например, может быть прописано, что отчёт составляется по форме, утверждённой в самой компании, размещается в ГИС ЖКХ, и при отсутствии возражений собственников в течении 5 дней с момента размещения считается принятым, а указанные в нем работы и услуги — выполненными в надлежащем качестве и полном объёме.

Среди собственников распространено заблуждение, что УО обязана отчитываться на общем собрании. Это справедливо лишь в случае, если это предусмотрено в договоре управления. Если там такого нет, то по Жилищному кодексу УО обязана лишь «предоставить» (например, она может повесить бумажку на информационных досках) и разместить в ГИС ЖКХ.

Когда управляющая организация предоставляет отчёт

Общее правило: УО отчитывается в первом квартале каждого года, если договором управления не установлено другое (ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

По какой форме предоставляется отчёт

Форму (содержание) отчёта можно поискать в договоре управления. Если её там нет, или написано, что содержание отчёта — по усмотрению управляющей компании, то на выходе может получиться абсолютно неинформативная для собственников табличка с несколькими цифрами.

Сейчас закон особых требований к форме отчёта не предъявляет.

1. Раньше примерные пункты отчёта содержались в Приказе Минстроя №411/пр, но он отменен в конце 2018 года Приказом Минстроя России № 696/пр. То есть он давно не действует. К сожалению, многие в интернете до сих пор на него ссылаются.

2. Есть «форма 2.8», которая утверждена Приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр. С этой формой проблема в том, что она утверждена для раскрытия информации на сайте Реформа ЖКХ, а УО сейчас размещают сведения в ГИС ЖКХ. Этот приказ (№ 882/пр) издан в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ 2014 года №988, которое утратило силу с 1 января 2021 года. Сами утверждённые формы, в том числе форма 2.8, предназначались, чтобы детализировать виды информации, предусмотренные Стандартом раскрытия информации (постановление Правительства РФ № 731), который тоже утратил силу. Тем не менее некоторые УО по каким-то своим причинам используют именно эту форму.

3. Так как отчёт размещается в ГИС ЖКХ, то про него указано в приказе Минкомсвязи России №74, Минстроя России №114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ» (п. 15 раздела 10), однако подробного содержания отчёта там тоже не содержится.

Этот документ заменён Приказом Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр с почти аналогичным содержанием (начало действия — с 1 сентября 2024 года).

Ответственность за неразмещение отчёта УО в ГИС ЖКХ

Административная ответственность предусмотрена в ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ. Наказание прописано только для должностных лиц:

«Неразмещение информации в соответствии с законодательством РФ в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации, либо размещение информации не в полном объеме, либо размещение недостоверной информации лицами осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами,

- влечёт предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5000 до 10 000 рублей».

Иногда назначенные штрафы признают незаконными из-за процессуальных нарушений, в том числе при истечении срока давности.

В соответствии с положениями ст. 4.5 КоАП РФ давность привлечения к ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ, составляет 3 месяца со дня совершения правонарушения.

Из буквального содержания Приказа Минстроя России № 114/пр следует, что информация об отчёте должна быть размещена в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором организация осуществляла деятельность по управлению МКД, если иное не установлено договором управления.

Иски собственников об обязании выложить отчёт УО

Иногда в суд идут собственники: по искам о защите прав потребителя на информацию они просят обязать УО выложить отчёт, компенсировать моральный вред и выплатить «потребительский» штраф за отказ решить вопрос до суда.

Оспаривание собственниками годовых отчётов УО

Исходя из сложившейся судебной практики, собственники чаще проигрывают. Они идут в суд, чтобы выразить своё несогласие с указанными в отчёте цифрами.

Иногда собственники просто неправильно считают. Размер платы, перечень работ по дому утверждается на срок не менее года, и этот год может не совпадать с отчётным календарным годом. Например, управляющая организация управляет домом с лета прошлого года. Она пока ещё не потратила все то, что было запланировано. В отчёте такой компании собственники могут увидеть «экономию». Другие собственники не могут доказать правильность своих расчётов. В это время у управляющей организации всегда найдётся документ, подтверждающий какие-либо расходы, отражённые в отчёте.

Рекомендации собственникам и управляющим организациям

Собственникам

Так как универсальной, подробной и обязательной для всех формы отчётности закон не содержит, то собственникам стоит добиться, чтобы нужная им форма и порядок предоставления отчёта были прописаны в договоре управления. При этом изменить договор в одностороннем порядке нельзя. Надо договариваться с УО, обсуждать с ней возможность внесения изменений. Если она на это не согласится, то возможность повлиять на содержание договора будет при выборе новой, более сговорчивой УО.

При выборе УО инициативной группе или совету МКД надо вступить в переговоры и настоять на том, чтобы в договоре была прописана нормальная отчётность.

Из отчёта можно будет понять, получила ли УО себе «экономию». Это деньги, заложенные в размер платы, но не потраченные на работы. По умолчанию эти деньги остаются у УО, если качество работ не вызывало замечаний (замечания должны оформляться актами). Такой порядок предусмотрен законом (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), и изменить его можно лишь путём указания других условий в договоре. Поэтому очень важно обращать внимание на условия договора про отчёт компании, стараться путём переговоров добиваться более прозрачной процедуры отчётности, сразу прописывать условия про экономию — имеет ли на неё УО право или нет. Это позволит при смене компании сохранить сэкономленные деньги за домом.

Управляющим организациям

Управляющая организация тоже должна быть заинтересована в том, чтобы отчётность была прописана в договоре управления. Это уменьшит разногласия с собственниками по форме отчёта и порядку его предоставления.

В договоре можно предусмотреть, что отчёт размещается в ГИС ЖКХ не в первом квартале, а, например, во втором. По желанию, срок отчётности можно подогнать к окончанию года фактического управления домом, чтобы потраченные деньги хорошо ложились на выполненный годовой перечень работ и услуг.